I USA har sommeren vært spesielt god, med eiendomsselskaper (REITs) som har steget med over 5 prosent. Dette skjer fordi det ser ut til at Federal Reserve snart vil begynne å senke rentene, sannsynligvis i september[1]. Eiendomsmarkedene i Europa viser også positive tegn, med avkastning i 2024. Selv Skandinavia, som tidligere har opplevd store fall, ser nå en bedring. Investorer håper derfor at det globale eiendomsmarkedet endelig er i ferd med å snu.
Siden rentene begynte å stige i 2022, har aksjekursene stort sett gått nedover, både i absolutte tall og sammenlignet med det bredere aksjemarkedet. Nå forventes det at lånekostnadene i USA og Europa vil falle med henholdsvis 2,0 prosent og 1,2 prosent de neste 12 månedene, noe som kan føre til en positiv vending[2].
Historisk sett har børsnotert eiendom prestert bedre enn både aksjer og privat eiendom når sentralbankene endrer kurs. For eksempel har amerikanske eiendomsselskaper (REITs) levert en gjennomsnittlig årlig avkastning på 20 prosent siden 1990, ett år etter slutten av en periode med renteøkninger.
En annen viktig faktor for fremtidig avkastning er verdsettelsen av eiendomsselskaper. På grunn av nylige økonomiske utfordringer handles eiendom nå med en rabatt på 35 prosent sammenlignet med det bredere aksjemarkedet basert på bokført verdi. Dette er et nivå vi sist så under finanskrisen i 2008, da fremtidsutsiktene, spesielt for eiendom, var langt mørkere enn de er i dag. Sammenlignet med de høye verdsettelsene av amerikanske teknologiselskaper, er prisgapet enda større. Det ser ut til at eiendom har hatt fordel de siste ukene ettersom investorer har flyttet pengene sine fra dyrere vekstaksjer til billigere verdiaksjer.
Selv om forventninger om lavere renter allerede delvis er reflektert i dagens verdsettelser, ligger de generelt fortsatt under børsnotert eiendoms egne langsiktige gjennomsnitt. Aksjekursene kan også få et løft når sentralbankene begynner å kutte rentene, og selskaper kan dra nytte av lettere tilgang til kreditt for å finansiere vekst, enten gjennom organisk vekst eller gjennom oppkjøp og fusjoner. Ytterligere positiv utvikling vil sannsynligvis komme fra sterk økonomisk vekst i USA og Europa i år og neste år, noe som kan øke utleiegradene samtidig som finansieringskostnadene faller.
Positiv porteføljeposisjonering
SKAGEN M2 har hatt en oppgang på 1,8 prosent i euro for 2024 og har slått sin referanseindeks over perioder på ett, fem og ti år, takket være gode aksjevalg. Fondet er godt posisjonert for å dra nytte av bedre makroøkonomiske forhold. Porteføljen er innrettet for å dra nytte av fallende renter, og omtrent en femtedel av fondets midler er investert i sektorer som forventes å prestere godt når økonomien tar seg opp, som kontorbygg, detaljhandel, hotell og boliger.
I år har fondet tatt inn fire nye selskaper – Helios Towers, Nexity, Public Property Invest og Prosma Fastigheter. Porteføljen består nå av 31 ulike posisjoner, som er spredt på tvers av forskjellige segmenter, land og økonomiske drivkrefter. Våre investeringer har solide balanser med lav rentebelastning og lav belåningsgrad. Porteføljen er også generelt billigere enn markedet målt etter de fleste verdsettelseskriterier.
Når vi ser fremover, har bruken av kontorlokaler sannsynligvis endret seg for alltid etter pandemien. Men de fleste langsiktige driverne for eiendomsmarkedene, som urbanisering og bærekraft, er fortsatt relevante, og andre trender som digitalisering har fått økt betydning. Med en kortsiktig konjunkturutsikt som ser stadig mer lovende ut, kan det virke som om børsnotert eiendom globalt er i ferd med å gå inn i en ny periode med positive investeringsavkastninger.
For å høre mer om fremtidsutsiktene for eiendomsmarkedet, kan du se opptak av vårt siste SKAGEN M2-webinar her.
Referanser
[1] Kilde: NAREIT.
[2] Kilde: Kepler Chevreaux per 13/08/2024.