Globale aktier har hurtigt indhentet det tabte oven på coronakrisen. Blot tre måneder tog det, før faldet på de globale markeder var indhentet, og i september i år nåede S&P 500-indekset nye rekordhøjder. For børsnoterede ejendomsselskaber har det imidlertid taget længere tid at indhente det tabte. Først i februar 2021 var børsnoterede ejendomsaktier tilbage på niveauet fra før pandemien. Her slog ejendomssegmentet så til gengæld også det bredere aktiemarked med hele 22 pct.[1]
Indtil videre har 2021 handlet om at komme igen. Globale ejendomme (+19,4 pct.) har slået globale aktier (+16,2 pct.) med Kina som eneste land i rødt (-9,7 pct.). Alle underkategorier har leveret positive afkast - med industriejendomme i front (+30,1 pct.) - men også retail (+26,1 pct.) og kontorbyggeri (+14 pct.) har næsten indhentet det tabte. Hoteller (12,4 pct.) sakker fortsat efter niveauerne fra før pandemien, men forventes at skyde en god fart igen, så snart rejselysten og turismen vender tilbage - især når der åbnes yderligere op for transatlantisk rejseaktivitet fra november[2].
Muligheder i et marked under forandring
Aktiemarkederne synes dyre lige nu, anskuet med næsten en hvilken som helst historisk brille, mens ejendom er værdiansat blot en smule over sit historiske gennemsnit med beskedne 4 pct. oven i nettoværdien (NAV). Det er sandt, at det ikke isoleret set er bevis for den helt store forskel mellem forskellige segmenter og lande[3]. Men ejendomsmarkedet er et af de mest dynamiske markeder i verden, og der defineres kontinuerligt nye subkategorier og geografiske særegenheder, som giver friske muligheder for investorerne. Det seneste årti har det amerikanske marked, der er aktivklassens største, ændret sig, og særligt erhvervsejendom er skrumpet ind, mens infrastruktur og datacentre er gået fra at fylde det rene ingenting til nu at udgøre knap en tredjedel af markedet.
Den udvikling viser med al tydelighed, hvordan befolkningens forbrugsvaner har ændret sig, og det giver investorerne øget mulighed for at diversificere, når godt halvdelen (57 pct.) af det amerikanske marked pludselig udgøres af disse alternative segmenter. Tendensen fra det amerikanske marked kan bruges til at være på forkant med investeringerne på vores side af Atlanterhavet, hvor udviklingen historisk har haltet lidt efter, hvad vi ser i USA. Det er værdifuldt for aktive investorer som SKAGEN m2, der med et bredt, globalt mandat er i stand til at identificere de bedste muligheder for en øget værdiansættelsen.
For nyligt har fonden fundet nye muligheder i kontorsegmentet, hvor værdiansættelsen fortsat er attraktiv, til trods for at aktiekurserne er kommet pænt igen. Det gælder især selskaber, som tilbyder bæredygtige løsninger. Et nyt studie fra Knight Frank afdækkede, at de kontorbyggerier i London, der havde den bedste BREEAM-rating, opnåede helt op til 12,3 pct. bedre lejeindtægter. Også de kontorer, som nåede næsthøjeste BREEAM-rating, opnåede 4,7 pct. bedre huslejeindtægter[4].
SKAGEN m2 har købt sig ind i Great Portland, Paramount Group og Icadei løbet af 2021. Alle tre selskaber bør drage nytte af denne positive udvikling i lejeindtægter, når kontorsektoren kommer igen oven på pandemien.
Vi har endvidere investeret i nogle interessante selskaber inden for subkategorien "Diversificeret ejendom", som historisk er blevet handlet med fine rabatter pga. et manglende fokus. Et eksempel på et sådant aktiv er det japanske ejendomskonglomerat Tokyu Fudosan Holding, der tilbyder attraktive lejebolig- og kontorejendomme foruden en portefølje inden for vedvarende energi, som handles til en pæn rabat sammenholdt med selskabets indre værdi.
Diversificeret portefølje
SKAGEn m2's portefølje består af rundt regnet 2/3 aktiver i modstandsdygtige og defensive segmenter (fx datacentre, logistikcentre, lagerfaciliteter, boligudlejning og sundhedsbyggeri) og 1/3 aktiver i subkategorier, som kommer til at gøre det godt, når pandemiurolighederne driver over (fx kontorer, butikker, hoteller og diverse). Fonden har endvidere en god spredning i selskabsstørrelser - fra de små, der udgør 35 pct. af porteføljen, til de mellemstore (39 pct.) og store (26 pct.). Mindre selskaber giver god eksponering mod evt. buy-out-muligheder, som almindeligvis er godt nyt for aktieafkastet. Fem af SKAGEN m2's porteføljeselskaber har i år til dato været involveret i konsolideringer.
Omtrent en fjerdedel (24 pct.) af fondens forvaltningskapital er investeret i amerikanske selskaber. Det er fondens største eksponering mod et enkelt marked, men stadig en betydeligt lavere eksponering end i referenceindekset, hvor USA tegner sig for 57 pct. af selskaberne. Fremgangen i S&P 500 har også løftet de amerikanske REITs, som er gået 29 pct. frem i år, og det amerikanske marked bliver over en bred kam stadigt dyrere, sammenlignet med det europæiske[5]. Til trods for at undervægten i amerikanske selskaber har givet os modvind, når vi taler relativt afkast, er SKAGEN m2 stadig på linje med indekset hidtil i år, takket være en god aktieudvælgelse, som har givet et solidt afkast til andelsejerne.
Inflationsbeskyttelse
Øget inflation vil efter alt at dømme også give medvind inden for ejendomssektoren. Historisk har ejendom i hvert fald været et godt værn mod stigende priser, idet lejeaftaler plejer at være inflationsjusterede. Værdien på bygningerne fastholdes også typisk, idet prisen på arbejdskraft og materialer til nybyggeri stiger. Inflationen i USA i USA er aktuelt 5,3 pct., et niveau hvor REITs historisk har leveret bedre afkast end de globale aktiemarkeder.
Vi kan altså konkludere, at de overordnede forhold i ejendomssektoren som aktivklasse er positive med især tre vigtige drivere: Udbud, efterspørgsel og låne-/kreditmuligheder. Alle tre drivere lyser grønt i de fleste dele af verden og i ikke mindst i flere segmenter.
Den økonomiske situation er tilsvarende gunstig: Ejendomme har nemlig tendens til at give merafkast i netop en sådan tidlig ekspansionsfase og i et inflationsmiljø som det, vi aktuelt befinder os i.
Endeligt peger også fundamentalerne i positiv retning: Ejendomsselskaber leverer gode cashflows og flot vækst i indtjeningen, mens den fortsat store spredning i værdiansættelserne selskaberne imellem løbende åbner op for nye muligheder for en aktiv aktieplukker som SKAGEN m2.
Ingredienserne er altså på plads til fortsat at kunne håbe på gode afkast i en sektor, der gennemgår spændende forandringer på den lange bane - og et spirrende forår, når coronapandemien letter.
NB: Alle tal er per 31.08.21, hvis ikke andet er anført.
Kilder:
[1] Kilde: MSCI. MSCI ACWI IMI Real Estate Index (USD) -5.7% vs. MSCI ACWI Index (USD) +16.8%
[2] Kilde: index data: MSCI. MSCI ACWI IMI Real Estate Index vs. MSCI ACWI Index. Kilde land- og sektordata: Datastream, UBS. All as at 31/08/21 i USD.
[3] Kilde: Worldscopt, IBES, Datastream, UBS estimater per 31/08/21
[4] Kilde: Knight Frank, The Sustainability Series, September 2021
[5] Bloomberg US Reits, per 31/08/21 i USD.