Den sagnomspundne "European Green Deal", der er vedtaget for at reducere CO2-udledningerne med 55 pct. i 2030 og arbejde hen mod klimaneutralitet i 2050, udgør på den ene side en stor udfordring, men åbner også på den anden side op for mange muligheder for investeringer i børsnoteret ejendom. Denne sektor står nemlig i øjeblikket for rundt regnet 40 pct. af den totale CO2-udledning. Derfor kommer ejendomssektoren til at spille en afgørende rolle i, om EU når sit mål.
Mange af de reguleringer, Europakommissionen har introduceret for at opnå målene, er prisværdige. Et godt eksempel er EU-taksonomien, der sigter mod at dirigere kapital i retning af aktiviteter, der er klassificeret som værende særligt bæredygtige. Bæredygtigheds-regelsættet under fællesbetegnelsen "Sustainable Finance Disclosure Regulation" (SFDR) er et andet initiativ, der skal hjælpe investorerne gennem øget transparens og standardisering, og samtidigt modvirke greenwashing og gøre investorerne mere ansvarlige.
Man skal dog huske, at det ikke er nemt at opstille et enkelt regelsæt for en branche, der er i så hurtig udvikling og så markant diversificeret som sektoren for børsnoteret ejendom. Her kræves der en nuanceret tilgang.
En kontroversiel ny lovgivning belønner nyt "grønt" byggeri frem for at fokusere på at sænke CO2-udledningen fra allerede eksisterende "brunt" byggeri. Denne taksonomi karakteriserer nemlig energirenovation som en "overgangsaktivitet", hvilket betyder, at eksisterende byggeri ikke klassificeres som fuldkomment bæredygtigt, og derfor ikke kan inkluderes i Artikel 9-fonde med miljømæssige eller sociale investeringsmål. Det betyder, at investorer, der vælger en Artikel 9-fond, investerer i byggeri, hvor de betydelige CO2-udledninger, der sker i forbindelse med selve opførelsen, ignoreres totalt.
Denne mildest talt forfejlede logik er symptomatisk for regelsættets alt for statiske tilgangtil bæredygtighed. Bæredygtig investering - som defineret under SFDR - i relation til EU's handleplaner giver nemlig kun et øjebliksbillede. Dermed prioriteres aktiviteter, der er bæredygtige i dag, men det kommer til at stå i vejen for at der kan udvikles på andre former for bæredygtige initiativer, der ville kunne accelerere omstillingen til en bæredygtig fremtid.
Utilsigtede konsekvenser
Det skaber en omdømmerisiko for ejendomsinvestorerne, der nu tvinges til at træffe beslutninger på baggrund af, hver de vurderes som bæredygtigt, og som nu skal tjekke investeringsporteføljen op mod relevante – men subjektive – krav. En anden slagside er den stigende opgave med rapportering. Denne byrde påvirker disproportionalt de mindre investorer, der sjovt nok er de mest aktive, når det kommer til at drive en positiv fremgang i ejendomsselskaberne gennem engagement.
Det statiske element ved SFDR egner sig heller ikke godt i en sektor, hvor man er afhængig af tålmodige penge. Tilgangen med kun at fokusere på øjebliksbilleder er nemlig problematisk for langsigtede investorer, da bæredygtighedsinitiativer over tid kan have en særdeles stor (positiv) betydning for værdien. Dette udgør i øvrigt en helt central del af vores investeringsstrategi i SKAGEN.
Mere alvorlig er risikoen for utilsigtede konsekvenser, hvis man opfordrer til at nedrive børsnoterede ejendomme frem for at renovere dem. Ifølge det Internationale Energiagentur (IEA) skal sektoren - for at leve op til det nuværende krav om en max-temperaturstigning på 1,5 grader - reducere udledningen til et rundt nul i halvdelen af alle bygninger i 2040. Ti år senere skal nuludledningen omfatte hele 85 pct. af byggeriet. Ved at forhindre disse bygninger i at opnå den finansiering, som omstillingen vil kræve, risikerer man at forsinke den grønne omstilling.
Samtidig risikerer man også, at investorerne ganske enkelt konkluderer, at børsnoteret ejendom er alt for komplekst som investeringsobjekt, og at de derfor vender ryggen til sektoren. Der sker allerede forholdsvist omfattende outflow fra Artikel 9-strategier, hvilket måske er et tidligt varsel.
Skal finansindustrien spille en rolle i den grønne omstilling, er det nødvendigt, at reguleringen inviterer investorerne ombord frem for at skræmme dem væk.
Det bidrager yderligere til forvirringen, at der endnu ikke – blandt mere end 600 ESG-analysesystemer - findes et eneste stykke lovgivning eller en eneste dataløsning, der kan vurdere et selskabs evne til fysisk at tilpasse sig de stigende klimarisici.
Store investeringsmuligheder
De renovationer, der kræves for at reducere CO2-udledningen i eksisterende byggeri, vil medføre øgede omkostninger på tværs af de europæiske ejendomsmarkeder. En nylig rapport fra Oxford Economics estimerer, at det vil kræve op til 30 pct. af kapitalværdien at renovere en ejendom for at forlænge levetiden med blot 10-15 år (1). Det regnestykke giver udfordringer for investorerne, specielt i visse af ejendomssektorens subsegmenter som fx hoteller. Her er bygningerne nemlig ofte ældre, har unikke beliggenheder og et højere niveau af energiintensitet. Omvendt vil porteføljer, der er vægtet mod industri- eller detailbyggeri pådrage sig væsentligt færre omkostninger.
Mere lokalt forventes investorer i Storbritannien, hvor de grønne minimumskrav øges fra 2027, at bære de højeste renoveringsomkostninger på grund af lønstigninger på arbejdsmarkedet, mens de nordiske lande vil kræve den mindste investering på grund af deres lavere risiko for forældelse og kapitaludgifter.
De massive regulatoriske stramninger betyder, at presset kun kommer til at stige, og det er vigtigt, at man som investor er klar over dette. Det kræver en bottom-up-tilgang, hvor man konstruerer sin portefølje ud fra en grundlæggende forståelse af de bæredygtighedsrisici, som virksomhederne møder. Samtidig åbner det op for enorme investeringsmuligheder, for eksempel i selskaber der skaber grønne løsninger.
Konklusionen må være, at bæredygtighed længe har været et af vores langsigtede porteføljetemaer. Ejendomssektoren har mange gunstige ESG-karakteristika, herunder stærke miljøledelsessystemer, innovation og et klart socialt bidrag. Investeringstesen er også enkel: Ejendomme med en høj grad af bæredygtighed vil drage fordel af højere belægningsgrader og nyde godt af, at lejere er villige til at betale mere i husleje. Dette gælder både for opførelsen af nye aktiver og udviklingen af eksisterende.
Byggeri har en stor indvirkning på CO²-udledningen, hvorfor den spiller en vigtig rolle i arbejdet med den grønne omstilling. Her kan man både reducere egen udledning og sætte et eksempel for andre sektorer. Den eksisterende lovgivning risikerer dog at underminere potentialet, idet den risikerer at ledes nødvendig investorkapital væk fra de grønne strategier. En mere skræddersyet tilgang er nødvendig, hvis EU skal nå det vigtige mål om nuludledning, som vi alle håber at nå.
Kilder:
1. Oxford Economic, The renovation race to net-zero, April 2022
